突破18万亿后，中国房地产走势如何？

文章发布于：2022-03-07 10:41:03

房地产作为短期拉动经济增长的手段和工具已经到头了，不再适应新的时代，大方向上确立了2022年房地产主基调，但同时，因城施策也为房地产平稳健康发展留下了活口，各地会根据实际情况具体问题具体分析，最终目的还是确保平稳。

那么具体预测2022年房地产市场走势其实可以归纳这些趋势。

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一

楼市终于要出现天花板？

成交面积、成交金额全面刷新历史记录，全年突破18万亿。

2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。

商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

从数据看，销售面积17.94亿平米，销售额高达18.19万亿创造中国房地产历史记录。

整体看，2021年楼市调控影响全面出现，7月开始单月市场连续6个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

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二

政策见底，宽松幅度越来越大

随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴，购房补贴，不完全统计近一个月来，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的20多个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。

20多个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等方面。

三四线城市集中释放补贴政策是各地地方政府能使用的最大政策，楼市有望逐渐企稳见底。各地大概率会立即掀起以“促进房地产业良性循环”为目标“满足合理住房需求”为目标的新政大潮。

2022年1月是房地产调控次数最多的一次。同比2021年1月42次上涨了57%（在12月全月房地产调控政策次数也高达65次，是最近多月来的政策次数高点。11月房地产调控56次，10月房地产调控48次，9月单月全国房地产调控累积62次。）

整体看，2022年1月份从中央部位到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。

从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。

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三

2022年房贷数据回归平稳

央行发布了重磅数据：整体信贷持续3个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。

最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。

整体看，市场房贷逐渐向稳定的方向发展。10-11月房贷逐渐回归政策，开始影响市场，市场逐渐回归平稳。

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四

房企暴雷依然会有

但数量和幅度明显减少

从保利、招商蛇口等央企、到建发、华发等地方国企、再到碧桂园、龙湖等优质民企在11月份都启动了融资发债，而包括阳光城、中国奥园、花样年等遭遇流动性危机的房企到期境内外债券也获得了展期。

房地产从短期市场趋势看，销售收紧是趋势，国际评级机构持续下调房地产评级，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力加大。

近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎已变得屡见不鲜。

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五

整体楼市上半年继续寻底

下半年有望企稳微涨

2022 年以及在未来一段时间内，房地产政策目标仍然是维持市场稳定。

市场所担心的是四季度的快速下滑，会不会延续到新年以后，导致 2022 年无法完成市场稳定的目标。

从楼市的整体发展看，2022年上半年预计市场继续逐渐寻底，而下半年市场有望出现相对企稳微涨的现象。

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六

城市分化继续明显

华东华南市场率先企稳

一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），2022年很可能是未来10年的布局之年。

从未来房地产热点城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热的发烫，哪些城市会是2022年的热点？

很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定热，比如苏州、杭州、上海、深圳、广州这些，如果出现人才落户政策放开，叠加房地产市场的相对宽松，肯定会是2022年的热点城市。

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七

两集中微调政策继续出现

整体看，2021年土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。

2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。

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八

国企央企成为市场主流

随着房地产调控的持续，房地产企业资金链持续恶化，房企拿地出现了明显分化。

而且整体数据看，一二线城市比例更高，拿地金额中8成来自央国企。特别是集中供地来，下半年数据，央企国企基本占据了土地市场的主流。

从楼市调控看，政策过度集中，在融资与销售端双收紧，特别是二手房信贷基本停贷，导致市场出现断崖式下调。整体市场有出现大量房企资金链断裂的风险。

大部分房企开始过冬模式，整体市场全面退烧，调控政策依然非常严格。

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九

房地产税是2022年市场热点话题

试点可能大涨

近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。

财政部有关负责人就房地产税试点工作草案做出的说明。

这份说明提到：“进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”

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十

房地产业良性循环和健康发展

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2022年中国房地产市场强调合理住房需求的满足则是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤，房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。

这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，一方面信贷不会过于紧张，也不会再现2020年的大宽松。

2022年开年，一向清醒的万科郁亮，在集团年会上，称今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么活，要么死，没有中间状态。并首次提出房地产行业进入“黑铁时代”。

“要么死、要么活”，一声响语道出了无数地产人的无奈！房地产行业何去何从？房地产营销人如何在“黑铁时代”破局突围？不确定的永远是环境，确定的是你的内心，如用确定的逻辑打赢不确定的市场，唯一的途径就是创新！德鲁克说：在一个动荡的时代，最大的风险就是按照原有的模式前进。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍